DMB Mieterbund Wuppertal

Vereinsnachrichten

Fristlose Kündigung bei wiederholt verspäteter, unpünktlicher Mietzahlung

Die Vermieterin kündigte ihrer Mieterin und deren zwei volljährigen Töchtern die Wohnung fristlos. Grund: Zahlungsverzug und ständig unpünktliche Mietzahlungen. August: 40,21 Euro bleiben offen, Oktober: Restmiete 279,00 Euro wird erst am 30.10. gezahlt, November: Restmiete von 613,00 Euro wird am Monatsende gezahlt und März: Die Restmiete von 276,00 Euro erhält die Vermieterin erst am 11.03. Die Gesamtmiete betrug 872,00 Euro. Das Jobcenter zahlte den Mietanteil für die Mutter und für eine der beiden volljährigen Töchter – allerdings unpünktlich.

Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 173/15) erklärte zunächst, ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liege vor, wenn der Vermieterin unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Mieterin und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Zwar sei ein Verschulden des Jobcenters bezüglich der unpünktlichen Mietzahlungen dem Mieter nicht zuzurechnen. Es gäbe aber keinen allgemein gültigen Grundsatz, wonach eine fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen grundsätzlich ausgeschlossen sei, wenn die Mietzahlungen von einer Behörde erbracht würden und diese nicht rechtzeitig zahle. Letztlich müsse eine Gesamtabwägung erfolgen. Ein Verschulden der Mieterin habe regelmäßig ein erhebliches Gewicht, stellt aber keine zwingende Voraussetzung für das Vorliegen eines wichtigen Grundes dar. Die Gesamtabwägung falle zum Nachteil der Mieterin auch ohne deren Verschulden aus, wenn sich die unpünktlichen Zahlungen über einen erheblichen Zeitraum erstreckten und erhebliche Beträge betreffen oder wenn die Vermieterin im besonderen Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen, weil sie daraus ihren Lebensunterhalt bestreitet oder hiermit Kredite bedienen muss. Der erhöhte Verwaltungsaufwand auf Seiten der Vermieterin sei zu berücksichtigen, wenn die Miete immer zu unterschiedlichen Zeitpunkten eingehe. Außerdem müsse berücksichtigt werden, ob das Mietverhältnis bisher störungsfrei verlaufen sei oder ob – wie hier – die Vermieterin in der Vergangenheit schon einmal wegen Zahlungsverzugs gekündigt hatte und die Kündigung nur gewährt wurde, weil die Mieterin während der Schonfrist ihre Mietschulden beglichen hatte. Der Bundesgerichtshof hob die bisherige Entscheidung des Landgerichts auf und verwies die Sache zurück an das Gericht zur weiteren Aufklärung des Sachverhaltes.

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