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Wohnungsmängel und Mietminderung

Mieter haben Anspruch auf Reparatur und Mietminderung


Millionen Mietwohnungen haben nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes (DMB) mehr oder weniger schwerwiegende Mängel. Zwischenzeitlich dreht sich jede fünfte Rechtsberatung der örtlichen DMB-Mietervereine um Wohnungsmängel, Schadensbeseitigung und Mietminderung. Gleichzeitig unternehmen aber unzählige Mieter nichts, zahlen trotz Schäden, Mängeln und Beeinträchtigungen weiter die volle Miete, weil sie ihre Rechte nicht kennen, und verschenken so mehr als 100 Millionen Euro im Jahr. Der Deutsche Mieterbund hat deshalb in einer neuen Broschüre „Wohnungsmängel und Mietminderung“ die wichtigsten Rechte und Pflichten bei Mängeln rund um die Wohnung aufgelistet und nennt anhand von mehr als 500 Gerichtsurteilen Beispiele, wann und in welchem Umfang die Miete gemindert werden darf.

Mängel

Ein Mangel liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht nutzen kann, wie er will und wie er es nach dem Vertrag erwarten darf. Danach müssen sich alle Räume der Wohnung, Treppen, Flure, Speicher, Keller und Zugänge in einem vertragsgemäßen Zustand befinden. Technische Anlagen, wie zum Beispiel Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer, müssen funktionieren. Auch Lärmbeeinträchtigungen aus dem Haus oder aus benachbarten Häusern können Mängel sein.

Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob den Vermieter ein Verschulden an den Fehlern der Mietsache trifft oder nicht. Wichtig ist allein, dass ein Mangel vorliegt. Ausnahme: Der Mieter hat den Mangel selbst verschuldet. Dann ist die Mietminderung ausgeschlossen.

Die fünf häufigsten Wohnungsmängel

  • Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz in der Wohnung
  • Lärm infolge von Baumaßnahmen im Haus, in der näheren Umgebung bzw. Nachbarschaftslärm
  • Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben
  • Ausfall oder Defekt technischer Geräte, wie Aufzug, Heizung, Warmwasserboiler usw.
  • Schäden am Haus oder in der Wohnung, z.B. morsche Fenster, undichtes Dach usw.

Information

Treten während der Mietzeit Mängel in der Wohnung oder am Haus auf, muss der Vermieter sofort benachrichtigt werden, am besten schriftlich. Er muss sich um die Beseitigung des Mangels kümmern, zum Beispiel die notwendigen Reparaturen veranlassen.

1 bis 100 Prozent

Solange der Mangel oder Schaden vorliegt und der Vermieter ihn nicht beseitigt hat, kann der Mieter die Miete kürzen. Je nach Umfang der Beeinträchtigung kann er zwischen 1 und 100 Prozent bei vollständiger Unbewohnbarkeit der Wohnung von der Miete abziehen. Das Recht zur Mietminderung besteht nicht, wenn es sich bei dem Mangel um eine völlig unerhebliche Beeinträchtigung handelt, zum Beispiel einen Haarriss an der Wand oder eine defekte Glühbirne.

Richtig mindern

Grundlage der Mietminderung ist die Bruttomiete, das heißt die Miete inklusive Vorauszahlungen für kalte und warme Betriebskosten. Die Mietminderung muss nicht beantragt werden. Der Mieter kann nach dem Gesetz bei Mängeln weniger Miete zahlen. Treten im Laufe des Monats Januar Mängel auf, ist die Januarmiete aber bereits am Monatsanfang gezahlt worden, kann der Mieter im Februar entsprechend weniger zahlen. Die Miete darf aber nur für den Zeitraum gekürzt werden, in dem der Mangel tatsächlich vorlag. Beispiel: Kann die Miete wegen Baulärms und Schmutz um 30 Prozent gemindert werden, war die Baustelle aber nur vom 1. bis 15. des Monats eingerichtet, kann auch nur für den halben Monat die Miete gekürzt werden, also insgesamt 15 Prozent.

Beweisen

Der Mieter muss beweisen, dass Wohnungsmängel vorliegen und dass er die Mängel angezeigt hat. Sache des Vermieters ist es, nachzuweisen, dass der Mieter den Mangel zu vertreten hat, dass der Mangel nur eine unerhebliche Beeinträchtigung der Mietsache ist oder dass der Mieter den Mangel von Anfang an kannte.

Weitere Mieterrechte

Reagiert der Vermieter nicht oder weigert er sich, die Mängel zu beseitigen, kann der Mieter neben der Mietminderung zusätzlich einen Teil der Miete zurückbehalten. Er kann den Vermieter auch auf Mängelbeseitigung verklagen oder, wenn sich dieser trotz Mahnung nicht rührt, den Mangel selbst beseitigen lassen. Kommt es aufgrund der Mängel zu Schäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters, kann er unter Umständen Schadensersatz fordern. Bei schwersten Mängeln, wenn die Wohnung praktisch unbewohnbar ist oder Gesundheitsgefahren drohen, kann der Mieter fristlos kündigen.


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