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Modernisierung durch den Vermieter

Ankündigung, Duldung, Mieterhöhung, Fristen


Wohnwertverbesserungen und Maßnahmen zur Energieeinsparung können teuer werden. Energiewende, höhere Energieeffizienz und energetische Gebäudemodernisierung gehören zu den aktuell wichtigen politischen Themen. Die mietrechtlichen Voraussetzungen und Folgen müssen aber immer mitgedacht werden. Nach geltender Rechtslage kann der Vermieter elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Investiert er beispielsweise 20.000 € anteilig in die Mieterwohnung, führt das zu einer Mieterhöhung von 183,33 € monatlich für den betreffenden Mieter.

Hier zeigt sich, dass die Modernisierung eine „Medaille mit zwei Seiten“ ist. Sinnvolle Verbesserungen und Einsparungen liegen natürlich auch im Interesse der Bewohner. Oft sind die Vorteile für Mieter aber fragwürdig, vielfach überfordern die drastischen Mietsteigerungen, die Modernisierungsarbeiten nach sich ziehen, die Mieter.

Mitte des Jahres 2013 hat der Gesetzgeber zudem Mieterrechte im Zusammenhang mit energetischen Modernisierungen deutlich eingeschränkt. Die Möglichkeit, Härtegründe gegen beabsichtigte Modernisierungsarbeiten einzuwenden, wurde beschränkt. Das Recht, die Miete wegen Schmutz, Lärm usw. zu mindern, wurde bei Baumaßnahmen zur energetischen Modernisierung für drei Monate abgeschafft.

Hier besteht Aufklärungs- und Informationsbedarf. Deshalb hat der Deutsche Mieterbund (DMB) seine Informationsbroschüre „Modernisierung“ vollständig überarbeitet und neu aufgelegt.

Die Vermieter-Modernisierung

Zu Reparaturen oder zur Mängelbeseitigung ist der Vermieter verpflichtet. Für diese Arbeiten kann er keine Mieterhöhungen fordern. Bei Modernisierungen ist es dagegen seine freie Entscheidung, ob er modernisiert und dann die Miete erhöht oder nicht.

Was sind Modernisierungen?

Modernisierungen sind Baumaßnahmen zur Wohnwertverbesserung und können Belichtung, Belüftung, Schallschutz oder sanitäre Einrichtungen betreffen. Daneben fallen Maßnahmen zur Einsparung von Energie (Endenergie) und Wasser ebenfalls unter Modernisierungen. Hier geht es in erster Linie um Wärmedämmung oder den Einbau neuer Heizungsanlagen.

Vermieter hat Ankündigungspflicht

Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahmen spätestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten ankündigen. Er muss schriftlich mitteilen, welche Arbeiten er im Einzelnen durchführen will, welchen Umfang diese Arbeiten voraussichtlich haben, wann die Arbeiten voraussichtlich beginnen, wie lange sie dauern sollen und welche Mieterhöhung dann zu erwarten ist. Neu ist, dass der Vermieter den Mieter auch über Form und Frist der Geltendmachung möglicher Härtegründe unterrichten muss.

Duldungspflicht

Eine ordnungsgemäß angekündigte Modernisierung muss der Mieter in aller Regel dulden. Er hat nur ausnahmsweise das Recht, der Baumaßnahme zu widersprechen, wenn die geplanten Arbeiten für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würden, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter im Haus nicht zu rechtfertigen ist. Seit Mai 2013 müssen auch die Belange des Klimaschutzes und der Energieeinsparung in die Abwägung einbezogen werden. Härtegründe sind beispielsweise die vorzunehmenden Arbeiten selbst, die baulichen Folgen und evtl. vorausgegangene Aufwendungen des Mieters.

Neu ist, dass die zu erwartende Mieterhöhung für die Frage, ob der Mieter die geplanten Arbeiten dulden muss, keine Rolle mehr spielt. Allerdings muss der Mietereinwand, die Mieterhöhung sei praktisch unbezahlbar, unter Umständen bei der Mieterhöhung selbst geprüft werden.

Die Härtegründe werden aber nur berücksichtigt, wenn sie dem Vermieter rechtzeitig mitgeteilt werden. Das bedeutet, hat der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme form- und fristgerecht angekündigt und den Mieter auch auf die Möglichkeit des Härteeinwands hingewiesen, muss der bis zum Ende des nächsten Monats seine Härtegründe mitteilen.

So muss der Mieter zum Beispiel nicht dulden, dass neue Fenster im Winter eingebaut werden, dass sich aufgrund der Baumaßnahme der Zuschnitt der Wohnung völlig ändert, dass eigene Investitionen, wie der Einbau einer Etagenheizung, überflüssig werden.

Welche Mieterhöhung ist gerechtfertigt?

Der Vermieter kann elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Sind zum Beispiel für eine Mieterwohnung anteilige Modernisierungskosten in Höhe von 6.000 € entstanden, beträgt die Mieterhöhung 660 € im Jahr bzw. 55 € im Monat.

Der Vermieter darf die Miete nicht erhöhen, wenn eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde, wenn eine Erhöhung vertraglich ausgeschlossen ist oder wenn die Modernisierungsarbeiten bereits vor Abschluss des Mietvertrages beendet waren. Wichtig: Nicht zu den Modernisierungskosten gehören beispielsweise Zinsen für einen Kredit, den der Vermieter aufnehmen muss, oder ein Mietausfall, der dem Vermieter entsteht, weil Mieter beispielsweise vorübergehend ausquartiert werden und deshalb auch keine Miete zahlen.

Öffentliche Fördermittel, die er im Zusammenhang mit den Modernisierungsarbeiten erhalten hat, muss der Vermieter von den Modernisierungskosten abziehen. Ist die Mieterhöhungserklärung des Vermieters in Ordnung, muss der Mieter die neue Miete ab dem dritten Monat nach Zugang der Erhöhungserklärung zahlen.


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