Nachdem der Bundesgerichtshof schon vor ca. 15 Jahren festgelegt hatte, die Einsicht in die Belege zur Betriebskosten-Abrechnung grundsätzlich am Wohnort des Vermieters (oder seiner Verwaltung) stattzufinden hat, bei auswärtigem Standort  am Ort des Mietobjektes, hat vor einigen Monaten das Amtsgericht Wuppertal mit Urteil vom 02.12.2020 – AZ 97 C 154/20 – den Nachzahlungsanspruch eines der hiesigen Großvermieter mit einer „Zweigniederlassung Deutschland“ abgelehnt und konkretisiert:

Es reicht nicht aus, den Mieter allgemein auf die Belegeinsicht zu verweisen – „innerhalb von 4 Wochen nach Zugang der Abrechnung“ -, ohne genau anzugeben, wo denn genau die Einsicht erfolgen kann. Dies ist erst recht notwendig, wenn Kopien (0,25 € pro Kopie) mit Hinweis auf Einsicht in Belege verwehrt wird. Der Vermieter muss einen Termin während der üblichen Bürostunden und mit genauer Adressenangabe vorschlagen. Ist dies nicht gegeben, ist die Klage auf die Nachzahlung sogar als derzeit unbegründet abzuweisen.

Kommentar Mieterbund:
Es muss schon erstaunen, dass ein Großvermieter – hier: Grand City Property Ltd. – meinte, seinen vorprozessual vom Mieterbund vertretenen Mieter vor Gericht zu ziehen, ohne unsere Argumente und Hinweise zu beachten. Das Gericht hat zusätzlich noch zur streitträchtigen Kostenposition „Sperrmüll“ zu Gunsten des Mieters entschieden. Es blieb nämlich unklar, wo genau am oder im Objekt dies notwendig war. Eine detaillierte Rechnungslegung mit Tätigkeitsnachweis hierzu ist bei einem vor Ort eingesetzten und von den Mietern zu bezahlenden Hausmeister erst recht zu verlangen. Denn der Hausmeister sollte doch über seine typische Aufgabe – also regelmäßige Kontrollgänge – die für den Sperrmüll Verantwortlichen ermitteln können (z.B. im Kellerbereich).

08.04.2021 | Ja, kann er, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen.
Nach § 548 BGB verjähren solche Ansprüche des Vermieters 6 Monate nach Schlüsselrückgabe. Nach § 215 BGB kann aber mit einem verjährten Anspruch aufgerechnet werden, wenn dieser noch nicht verjährt war zum Zeitpunkt, zu welchem der Vermieter erstmals hätte die Aufrechnung erklären können. Diese „bestimmten Voraussetzungen“ für eine wirksame Aufrechnung mit bereits verjährten Forderungen sind gerade nicht allgemein gehaltene Behauptungen solcher Gegenansprüche während der Verjährungsfrist, sondern diese müssen bereits beziffert worden sein, da nur dadurch überhaupt die gesetzlich vorgeschriebene Aufrechnungslage hergestellt wird. So jedenfalls eine in der Kommentar – Literatur vordringende Meinung nach einer Entscheidung des Kammergerichts (Berlin)vom 02.12.2019 – 8 U 104/17 – und entgegen Landgericht Wuppertal vom 27.08.2015 – 9 S 50/15 -. Ausführlich hierzu RA Dr. Strake in ZMR 2021, S.197 ff. („Das Spannungsverhältnis zwischen § 215 BGB und § 548 BGB“).

Kommentar Mieterbund:
Die folgende immer wieder auftretende und letztendlich für die Mieter risikobehaftete Vorgehensweise sollte damit sein Ende gefunden haben: Mieter zieht aus und wartet auf seine Kaution; Mieterbund rät, erst nach 6 Monaten beim ehemaligen Vermieter nachzufragen. Vermieter meldet erst dann angebliche Forderungen zum  Zustand der Wohnung an und verweigert die Rückzahlung der Kaution (Aufrechnung). Dies führte zu einer Auseinandersetzung über jede einzelne Forderung und allenfalls zu einem für den Mieter negativen Vergleich oder sogar Totalverlust der Kaution.
Egal ob Forderungen des Vermieters berechtigt wären oder nicht, sie sind verjährt und die Kaution muss vollständig zurückgezahlt werden.

06.10.2020 | Ja, kann er, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen.
Nach § 548 BGB verjähren solche Ansprüche des Vermieters 6 Monate nach Schlüsselrückgabe. Nach § 215 BGB kann aber mit einem verjährten Anspruch aufgerechnet werden, wenn dieser noch nicht verjährt war zum Zeitpunkt, zu welchem der Vermieter erstmals hätte die Aufrechnung erklären können. Diese „bestimmten Voraussetzungen“ für eine wirksame Aufrechnung mit bereits verjährten Forderungen sind gerade nicht allgemein gehaltene Behauptungen solcher Gegenansprüche während der Verjährungsfrist, sondern diese müssen bereits beziffert worden sein, da nur dadurch überhaupt die gesetzlich vorgeschriebene Aufrechnungslage hergestellt wird. So jedenfalls eine in der Kommentar – Literatur vordringende Meinung nach einer Entscheidung des Kammergerichts (Berlin)vom 02.12.2019 – 8 U 104/17 – und entgegen Landgericht Wuppertal vom 27.08.2015 – 9 S 50/15 -. Ausführlich hierzu RA Dr. Strake in ZMR 2021, S.197 ff. („Das Spannungsverhältnis zwischen § 215 BGB und § 548 BGB“).

Kommentar Mieterbund:
Die folgende immer wieder auftretende und letztendlich für die Mieter risikobehaftete Vorgehensweise sollte damit sein Ende gefunden haben: Mieter zieht aus und wartet auf seine Kaution; Mieterbund rät, erst nach 6 Monaten beim ehemaligen Vermieter nachzufragen. Vermieter meldet erst dann angebliche Forderungen zum  Zustand der Wohnung an und verweigert die Rückzahlung der Kaution (Aufrechnung). Dies führte zu einer Auseinandersetzung über jede einzelne Forderung und allenfalls zu einem für den Mieter negativen Vergleich oder sogar Totalverlust der Kaution.
Egal ob Forderungen des Vermieters berechtigt wären oder nicht, sie sind verjährt und die Kaution muss vollständig zurückgezahlt werden.

06.10.2020 | Das Landgericht Düsseldorf hat in einer jetzt bekannt gewordenen Entscheidung vom 06.04. 2020 (AZ 21 S 52/19) mit sehr ausführlicher Begründung „NEIN“ gesagt: Diese Kosten treten an die Stelle des Eigenerwerbs der Geräte. Es sind verkappte Anschaffungskosten und somit keine Betriebskosten nach § 1 der Betriebskostenverordnung. Auch eine Vergleichbarkeit mit den Mietkosten für  Verbrauchszähler für Wasser ist nicht gegeben, handelt es sich hierbei doch um Ausnahmeregelungen, die nicht ausgedehnt werden können. Schließlich spricht der vom Vermieter zu beachtende Wirtschaftlichkeitsgrundsatz gegen die Umlagefähigkeit, haben die Rauchwarnmelder doch eine Lebensdauer von 10 Jahren.

Kommentar Mieterbund:
Seitdem auch in Nordrhein-Westfalen für Vermieter die Verpflichtung besteht, die Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern auszurüsten (Schlafzimmer, Kinderzimmer und Flur), für Neubauten seit April 2013 und für Bestandsbauten ab 01.01.2017 hat diese Frage ein ständiges und nicht geringes Streitpotential. Denn den Vermietern wurde von den Ausrüstungsfirmen suggeriert, die Kosten für die Anmietung könnten sie an ihre Mieter weiterreichen und beriefen sich hierfür auf eine Entscheidung des LG Magdeburg aus 2012. Nachdem bereits zahlreiche Amtsgerichte anderer Meinung sind, ist dieses Urteil des LG Düsseldorf als eine höhere Instanz sehr zu begrüßen, auch wenn letzte Klarheit nur der Bundesgerichtshof oder der Gesetzgeber schafft.
 

09.09.2020 | Dies hat jedenfalls das Landgericht Wuppertal in einer aktuellen Berufungsentscheidung vom 16.07.2020 bejaht (AZ 9 S 18/20). Aus den Urteilsgründen: „Es gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung, Befestigungen mittels Dübeln vorzunehmen. Doch sind diese nach Auffassung der Kammer bei Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen und die Löcher fachgerecht zu verschließen. Denn es handelt sich um Substanzeingriffe. Die Kammer teilt nicht die Ansicht, eine Pflicht, Dübellöcher oder andere Bohrlöcher zu beseitigen, bestehe nur, wenn diese auf einem atypischen Nutzerverhalten beruhen würden. Denn das Kriterium des atypischen Nutzerverhaltens ist so wenig greifbar, dass es unbrauchbar ist. Abgesehen davon, dass im vorliegenden Fall rund 126 Dübellöcher registriert worden sind, was ungewöhnlich viel ist, würde sich auch die Frage stellen, ob die Beseitigungspflicht nur den Anteil der Dübellöcher betrifft, der das gewöhnliche Maß übersteigt.“ (Abs.15).

Kommentar Mieterbund Wuppertal:
Soweit ersichtlich, ist es nach wie vor herrschende Meinung, dass das Verschließen auch von Dübellöchern zu den Schönheitsreparaturen gehört. Muss der Mieter demnach die Schönheitsreparaturen beim Auszug nicht durchführen, braucht er auch nicht die im üblichen Umfang entstandenen Dübellöcher zu verschließen. Nur eine über das übliche Maß hinausgehende Anzahl von Dübellöchern ist als übernormale Abnutzung anzusehen und diese sind somit fachgerecht zu beseitigen. 126 Dübellöcher sind sicherlich zu viel! Trotz dieser Kritik ist dieses Urteil jetzt in der täglichen Beratungspraxis zu beachten.