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In den meisten Fällen schließen Mieter und Vermieter einen zeitlich unbefristeten Mietvertrag ab. Der endet nur dann, wenn entweder Mieter oder Vermieter kündigen. Aber es gibt nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) auch befristete Mietverträge, bei denen von Anfang an die Dauer der Mietzeit festgelegt wird.

Echte Zeitmietverträge müssen schriftlich abgefasst werden. Neben der festen Laufzeit des Vertrages muss auch ein Grund für die zeitliche Befristung genannt werden. Das heißt, beim Abschluss des Mietvertrages muss der Vermieter schriftlich mitteilen, wie er die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit nutzen will. Drei Befristungsgründe kennt das Gesetz. So kann ein echter Zeitmietvertrag vereinbart werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Wohnung für sich selbst oder einen Angehörigen benötigt oder dann, wenn der Vermieter das Haus bzw. die Wohnung abreißen oder komplett sanieren und umbauen will und das bei einem laufenden Mietverhältnis praktisch nicht möglich wäre, oder wenn die Wohnung nach Ablauf der Befristung als Wohnung für Angestellte des Vermieters genutzt werden soll.
Liegt kein wirksamer Befristungsgrund vor, ist kein echter Zeitmietvertrag geschlossen worden. Der Mietvertrag wird dann wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt. Konsequenz ist, dass der Vertrag von Mieter und Vermieter auch während der geplanten Laufzeit gekündigt werden kann.

Folge ist deshalb, so der DMB, dass kein einfach befristeter Mietvertrag mehr abgeschlossen werden kann. Stattdessen können Mieter und Vermieter aber einen so genannten Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht wirksam vereinbaren. Hier schließen die Vertragsparteien einen unbefristeten Mietvertrag ab und vereinbaren dann beispielsweise, dass in den ersten zwei Jahren nicht gekündigt werden darf. Das ist zulässig.